Autor: Editor immo-hecla

Si estàs considerant construir una piscina fixa a la teva propietat, és important saber que has de declarar aquesta obra davant del Cadastre. Segons la Llei del Cadastre, qualsevol modificació en un bé immoble, com ara la construcció d’una piscina d’obra, s’ha de notificar, a més d’obtenir la llicència d’obra de l’Ajuntament. A IMMO-HECLA us expliquem l’impacte fiscal de tenir una piscina.

Per saber si la teva piscina està registrada al Cadastre, pots fer servir el visor cartogràfic de la Seu Electrònica del Cadastre. Allà, la piscina hauria d’aparèixer amb les sigles “PI” i llistada com a “Ús Esportiu” dins de les característiques de l’immoble.

Un cop finalitzada la construcció, has de declarar la piscina al Cadastre en un termini de dos mesos des de la data que figura al certificat final d’obres. Per exemple, si la piscina es va completar el 2 de març, tens fins al 2 de maig per fer la declaració.

L’impacte de la piscina a l’Impost de Béns Immobles (IBI) depèn del valor cadastral d’aquesta, que es determina per la superfície, si és coberta o descoberta, i la qualitat dels seus acabats i equipaments. Una piscina més gran o de millor qualitat incrementarà el valor cadastral i, per tant, l’IBI.

En una comunitat de propietaris, l‟existència d‟una piscina no genera un rebut d‟IBI separat, però pot augmentar el valor cadastral del teu habitatge en incrementar la superfície construïda compartida entre tots els propietaris. Així, el teu rebut d’IBI podria ser més gran.

No cal declarar totes les piscines. Només aquelles que són fixes i adherides al sòl han de ser registrades al Cadastre. Les piscines desmuntables, que no estan fixades de manera permanent, no necessiten ser notificades.

Avaluar l’inquilí i tenir un contracte d’arrendament adequat són dos elements essencials per llogar una casa de manera segura. Un contracte ben elaborat i una anàlisi detallada del candidat protegeixen contra possibles problemes en el futur.

Quin és l’efecte de no prendre aquestes precaucions? Com es pot procedir amb un arrendatari que no paga i no té contracte escrit? T’ho expliquem a IMMO-HECLA

Primer, és crucial entendre que llogar una propietat només de paraula representa un gran risc. Sense un contracte escrit, les garanties es basen únicament en el que és verbal, la qual cosa és incert i pot canviar amb el temps.

El lloguer es considera vàlid per un any si no hi ha contracte d’arrendament per escrit, segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Després, l’inquilí té dret a pròrrogues anuals fins a completar un període màxim de cinc anys, sempre que hagi començat el lloguer després del 6 de juny del 2013.

Encara que no hi hagi un contracte escrit, hi ha un acord verbal. Si el llogater incompleix el pagament, es pot procedir amb el desnonament. El principal desafiament és demostrar l’existència del contracte en un judici. Les proves més comunes inclouen els registres de pagaments bancaris. Si els pagaments van ser en efectiu, altres proves com ara correus electrònics, factures de subministraments o testimonis poden ser necessàries.

Si no es pot demostrar la relació d’arrendament, l’arrendador ha d’interposar una demanda de desnonament per precari sense possibilitat d’exigir el pagament de rendes endarrerides.

En realitat, sí que és possible desallotjar un llogater sense contracte. El procés és semblant al d’un llogater amb contracte escrit, però si no es pot provar l’existència del contracte, caldrà recórrer al desnonament per precari. Els passos a seguir són:

1. Notificació a l’inquilí: Indica a l’inquilí, preferiblement per burofax, que ha d’abandonar la propietat, els motius pels quals ho ha de fer i el termini per fer-ho.

2. Via judicial: Si l’arrendatari no compleix, ha de presentar una demanda judicial amb totes les proves que puguin justificar el desnonament.

3. Data de llançament i notificació: Una notificació t’informarà sobre la data de llançament, en què recuperaràs la teva propietat.

El procés de desnonament per impagament a Espanya pot durar un mínim de sis mesos, tot i que sovint s’estén a uns 7-8 mesos, i en alguns casos més de 12 mesos. Per a llogaters sense contracte, el termini pot ser encara més llarg depenent de les proves disponibles.

Al competitiu mercat immobiliari, on hi ha innombrables propietats de lloguer i venda, destacar-se pot ser un desafiament. Un anunci ben elaborat pot ser la diferència i atraure potencials compradors o llogaters.

A IMMO-HECLA t’oferim algunes recomanacions per crear un anunci efectiu per a la teva propietat.

1. Imatges d’alta qualitat
La fotografia és crucial per captar l’atenció i la primera imatge que es mostra és la carta de presentació del teu habitatge. Trieu una fotografia atractiva que ressalti les millors característiques de la propietat. Les fotos han de ser d’alta resolució, ben il·luminades i fetes des d’angles que mostrin el millor de l’immoble sense exagerar la realitat. El més recomanable és contractar un fotògraf professional especialitzat en immobles per obtenir els millors resultats i evitar sorpreses durant les visites.

2. Descripció clara i completa
Una descripció ben elaborada és clau per atraure possibles interessats. Ha de ser clara i concisa, destacant les característiques úniques de la propietat com la seva ubicació, mida, nombre d’habitacions i banys, així com qualsevol millora recent. Esmenta també aspectes atractius com la proximitat a serveis, transport públic i àrees recreatives. L’honestedat és essencial per evitar desconfiança; presenta la informació de manera precisa per atraure els interessats adequats.

3. Preu adequat
El preu és un factor determinant a l’atracció d’interessats. Estableix un preu que sigui competitiu al mercat actual. Investiga els preus de propietats similars a la teva àrea i ajusta el teu en conseqüència. Un agent immobiliari et pot oferir assessorament per fixar un preu adequat i vendre més ràpidament.

4. Vídeo i tour virtual
Els vídeos i tours virtuals ofereixen una visió més completa de la propietat. Els anuncis amb vídeo tendeixen a destacar més. Pots contractar un professional per fer un vídeo o un tour 360º, la qual cosa permet als possibles compradors explorar la propietat des de qualsevol lloc.

5. Tècniques de Home staging
El home staging o posada en escena és una tècnica que prepara una casa per a la venda o lloguer. Millora l’aparença general de l’habitatge, fent-lo més atractiu per als compradors, com ara despersonalitzar espais, fer reparacions menors i millorar la disposició dels mobles. Un home staging eficaç pot accelerar la venda i reduir la negociació del preu.

6. Certificat energètic
Comptar amb un certificat energètic és obligatori i proporciona una estimació de la despesa energètica de l’habitatge. Aquest document pot ser un factor important per als interessats.

7. Resposta ràpida
La rapidesa en la comunicació és crucial. Respon a les consultes de manera oportuna i ofereix tota la informació addicional que es requereixi, atendre bé els compradors potencials pot incrementar les possibilitats de concretar la venda o el lloguer.

Seguint aquests consells, podràs crear un anunci atractiu que capturi l’interès de potencials compradors o llogaters, destacant les millors qualitats de la teva propietat en un mercat saturat.

El butlletí elèctric, o Certificat d’instal·lació elèctrica (CIE), és un document essencial que certifica que la instal·lació elèctrica d’un immoble compleix la normativa vigent. Aquest certificat és imprescindible per obtenir el subministrament elèctric en qualsevol propietat, ja sigui nova o de segona mà, i assegura la seguretat de la instal·lació. A IMMO-HECLA t’expliquem què inclou el CIE.

 

El butlletí elèctric és un document que valida que una instal·lació elèctrica compleix les normes de seguretat i funcionalitat. Inclou detalls sobre la potència instal·lada, la màxima potència suportada i un esquema de la instal·lació.

 

Cal presentar el butlletí elèctric en les situacions següents:

1. Alta de subministrament elèctric a obra nova: s’ha d’obtenir per poder iniciar el subministrament elèctric.
2. Modificació de potència: si es vol augmentar la potència de la instal·lació, el butlletí ha de certificar que pot suportar el nou nivell.
3. Modificació tècnica: quan es canviï el tipus d’instal·lació (per exemple, de monofàsica a trifàsica) o hi hagi un canvi significatiu en l’ús de l’immoble.
4. Actualització: si el butlletí té més de 20 anys, cal renovar-lo per confirmar que la instal·lació continua complint amb la normativa.

 

Per obtenir el butlletí elèctric, un tècnic instal·lador autoritzat (electricista o empresa) ha de revisar la instal·lació i emetre el certificat, que després ha de ser presentat davant de l’organisme competent d’energia a la comunitat autònoma. Aquest organisme validarà el document i l’enviarà al sol·licitant perquè el presenti a la comercialitzadora d’electricitat.

 

Generalment, el propietari de l’immoble és qui ha de gestionar l’obtenció del butlletí elèctric. Tot i això, en el cas d’arrendaments comercials, l’inquilí pot ser responsable d’obtenir-lo si és necessari per a la seva activitat.

 

El cost del butlletí elèctric varia entre 70 i 300 euros, depenent de la complexitat de la instal·lació i les tarifes del professional. El procés pot demorar des d’uns dies fins a diverses setmanes, considerant el temps de revisió i aprovació per part de les autoritats competents i la distribuïdora d’electricitat.

 

La manera més senzilla és sol·licitar el document al propietari o verificar amb la companyia elèctrica que subministra la llum. En cas de pèrdua, se’n pot sol·licitar una còpia a la indústria de la comunitat autònoma o a la companyia elèctrica.

 

 

A Espanya, l’okupació, igual que els llogaters morosos, s’ha convertit en un gran problema per als propietaris d’habitatges. Aquest fenomen afecta tant grans propietaris com a particulars que han adquirit una casa amb esforç. Els okupes, que justifiquen els seus actes com una forma de rebel·lia o lluita contra el sistema, es beneficien d’una llacuna legal que els permet viure gratuïtament en propietats alienes, mentre els propietaris s’enfronten a dificultats per recuperar els béns.

A IMMO-HECLA t’oferim un manual antiokupació per assegurar la teva propietat a l’estiu.

El Manual d’okupació ofereix una guia sobre com evitar ser víctima d’aquests ocupants il·legals. Entre les recomanacions principals es troben: ocultar informació sobre la disponibilitat de la teva propietat en anuncis públics, utilitzar càmeres de seguretat i sistemes d’alarma per dissuadir els okupes, i assegurar que els panys i els accessos siguin robustos per complicar-ne l’entrada.

Els okupes solen utilitzar mètodes avançats per prendre possessió d’un habitatge, com ara el sorteig de panys i la instal·lació de bloquejos interns per endarrerir la intervenció policial. Per evitar el seu desallotjament immediat, sovint introdueixen més persones a l’habitatge, incloent nens i mascotes, i asseguren les pertinences per evitar acusacions de robatori.

A més, els okupes tendeixen a causar danys menors perquè siguin considerats faltes i no delictes, i sovint deixen pertinences personals a la casa per consolidar la seva presència. Per prevenir l’okupació és crucial mantenir la propietat vigilada i deixar objectes personals en cas de tenir una segona residència.

En l’àmbit legal, si un okupa roman a l’habitatge més de 48 hores, cal una ordre judicial per procedir amb el desallotjament, cosa que es pot allargar durant anys. La millor estratègia per gestionar aquestes situacions és contractar un advocat especialitzat en dret immobiliari i actuar immediatament després de detectar l’okupació.

En adquirir un habitatge, és imprescindible estar atent a possibles vicis ocults o defectes greus que poden no ser evidents durant les visites. Aquests defectes, que no sempre són fàcils de detectar, poden causar sorpreses desagradables després de la compra. A IMMO-HECLA us expliquem com protegir-vos d’aquesta situació en comprar una casa nova.

 

Entre els tipus comuns de vicis ocults es troben problemes relacionats amb la humitat (com goteres i filtracions), defectes a la fonamentació (esquerdes o fissures), acabats defectuosos, deficiències en l’aïllament tèrmic-acústic i fallades en el sistema elèctric. Aquests problemes solen existir abans de la compravenda i poden ser seriosos, però no són sempre visibles a simple vista.

 

Per evitar problemes, és recomanable que el comprador faci una inspecció exhaustiva de l’habitatge. Aquesta inspecció ha d’incloure una revisió detallada de parets, sostres, terres, finestres i portes. És útil fer diverses visites, preferiblement amb un arquitecte o expert en la matèria, per identificar possibles defectes.

 

Les instal·lacions elèctriques i de fontaneria també s’han de comprovar minuciosament, i verificar que l’electricitat funcioni correctament i que les aixetes i altres elements de fontaneria estiguin en bon estat. A més, les humitats han de ser identificades i el seu origen determinat, ja que poden ser ocultes o difícils de detectar.

 

Les portes i finestres han de ser revisades per assegurar que obrin i tanquin adequadament. També és important sol·licitar al venedor un historial de manteniment i reparacions per conèixer possibles problemes anteriors.

 

D’acord amb l’article 1484 del Codi civil, el venedor és responsable dels defectes ocults que facin l’habitatge inapropiat per utilitzar-los o que en disminueixin el valor. Si el comprador detecta aquests defectes després de la compra, pot exigir al venedor que respongui. Segons l’article 1846, el comprador té dues opcions: l’acció redhibitòria (rescindir el contracte i rebre una compensació) o l’acció ‘quanti minoris’ (reduir el preu de l’immoble). Això no obstant, és fonamental presentar aquestes reclamacions dins dels sis mesos següents a la detecció del defecte.

Durant els primers set mesos de l’any anterior, es van registrar 123.318 habitatges heretats, un augment del 3,3% respecte del mateix període de l’any anterior. Això representa un increment en el pes d’aquestes transmissions dins del mercat immobiliari i arriba al 20,38% del total, segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística. Tot i això, vendre un habitatge heretat no sempre és fàcil, especialment quan hi ha múltiples propietaris.

 

A IMMO-HECLA et presentem algunes claus a tenir en compte en aquest procés.

 

Valoració professional

El primer pas crucial és obtenir una valoració professional de la propietat, un pas fonamental per establir un preu realista i competitiu i que facilita l’increment de compradors potencials.

 

Documentació requerida

Abans de fer la venda, és essencial reunir tota la documentació relacionada amb l’herència. Els documents necessaris inclouen:

• Certificat de defunció com a prova oficial de la mort.
• Certificat d’últimes voluntats, que confirma si la víctima va deixar un testament i davant quin notari.
• Còpia del testament, que es fa servir per a tràmits legals i s’obté del notari que apareix al certificat d’últimes voluntats.

Comunicació entre hereus

Si hi ha diversos hereus, és vital mantenir una comunicació clara i oberta per prendre decisions conjuntes i evitar conflictes. Es recomana que un dels hereus actuï com a portaveu per gestionar les comunicacions.

 

Impostos i tràmits

Els hereus han d’acceptar l’herència oficialment abans de poder vendre l’immoble. Els impostos a pagar inclouen:

• Impost sobre successions i donacions: l’import de les quals depèn de cada comunitat autònoma.
• Plusvàlua municipal: grava l’augment de valor dels terrenys urbans.

 

A més, cal inscriure l’habitatge al Registre de la Propietat després de liquidar els impostos corresponents per assegurar una transferència legal i segura de l’immoble.

 

Termini per a la venda

No hi ha un termini legal específic per vendre un habitatge heretat, però és recomanable fer-ho dins del primer any. Si no ho feu, es podria haver de pagar novament l’impost de plusvàlua.

 

Conflictes entre hereus

Si un dels hereus no vol vendre, pot ser necessari recórrer a la divisió judicial de béns, que podria portar a una subhasta pública. Tot i que no és l’opció preferida per tothom, pot ser una solució si no hi ha acord entre els hereus.

 

Venda de part de la propietat

És possible vendre la part corresponent a un hereu, ja sigui a un tercer o a una empresa especialitzada, encara que això pot resultar en un preu inferior al de mercat.

 

Habitatge amb hipoteca

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, cal verificar si els diners obtinguts de la venda poden cobrir el deute. En cas contrari, cal cercar finançament addicional o acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, limitant la responsabilitat al valor positiu de l’herència.

 

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són una bona eina per promoure l’eficiència energètica i l’estalvi a Espanya. Com a països europeus, aquest sistema permet a comunitats, empreses i altres actors obtenir beneficis econòmics en invertir en projectes d’eficiència energètica.

 

A IMMO-HECLA et parlem sobre normatives i regulacions dels CIE.

 

Un CAE és un document electrònic que certifica l’estalvi d’1 kWh d’energia final aconseguit mitjançant una actuació d’eficiència energètica. Per exemple, si estalvieu 500 kWh anuals, obteniu 500 CAE. Aquests certificats permeten monetitzar els estalvis energètics recuperant part de la inversió realitzada en millores d’eficiència.

 

Regulats pel Reial Decret 36/2023, els CAE cobreixen una varietat de mesures d’estalvi, com ara millores en climatització, il·luminació i sistemes de gestió energètica. Les intervencions específiques inclouen la rehabilitació tèrmica d’edificis, la instal·lació de sistemes d’energia solar i la substitució d’equips per versions d’alta eficiència, entre d’altres.

 

Per accedir als CAE, els han de sol·licitar els subjectes obligats del Sistema Nacional d’Obligacions d’Eficiència Energètica (SNOEE), que tenen un compromís d’estalvi energètic d’almenys 50 MWh. Aquest sistema permet a aquests subjectes complir les obligacions d’estalvi, reduint o eliminant la necessitat de contribucions al Fons Nacional d’Eficiència Energètica (FNEE).

 

El procés per obtenir un CAE implica presentar un expedient amb detalls de l’actuació d’eficiència i els estalvis aconseguits a un verificador. Si la verificació és positiva, s’emet un dictamen favorable i se n’expedeix el CAE corresponent.

 

Cada CAE representa un estalvi de 1 kWh. Els subjectes obligats poden complir la seva quota d’estalvi parcialment mitjançant CAE, havent de satisfer almenys un 35% de la seva quota mitjançant aportacions econòmiques al FNEE.

 

Les comunitats de propietaris i altres clients finals poden beneficiar-se dels CAE en fer millores energètiques. A través d’Empreses de Serveis Energètics (ESE), aquests clients poden certificar els estalvis i vendre’ls a subjectes obligats, recuperant part de la inversió en eficiència energètica.

Obtenir els plànols d’un habitatge és fonamental per conèixer-ne la distribució i les dimensions, especialment si planeges fer reformes, comprar o vendre la propietat. A IMMO-HECLA et mostrem com aconseguir-los i els factors a considerar.

 

Primer, els plànols d’una casa es poden sol·licitar de diverses maneres. En propietats en règim de propietat horitzontal, com ara els edificis d’apartaments, és útil consultar la comunitat de propietaris, ja que els administradors poden tenir accés a aquesta informació i, de vegades, proporcionar-la sense cost. Una altra opció és contactar amb l’arquitecte que va dissenyar la casa o l’empresa constructora responsable de la seva edificació, especialment si l’immoble és relativament recent.

 

També podeu acudir al Col·legi d’Arquitectes corresponent. Aquestes escoles solen tenir arxius de plànols, tot i que l’accés i les polítiques varien entre institucions. Una altra alternativa és l’Ajuntament del municipi on es troba l’habitatge on generalment pots sol·licitar els plànols a canvi d’una taxa administrativa. A més, el Cadastre ofereix una eina online que permet consultar plànols mitjançant la referència cadastral de l’immoble.

 

El Registre de la Propietat és una altra font potencial per als plànols, encara que aquest no sempre en té disponibles. Podeu sol·licitar la informació a través del portal web del Col·legi de Registradors o en persona, amb una identificació adequada i especificant el motiu de la sol·licitud.

 

El temps d’obtenció dels plànols varia segons el mètode i l’entitat sol·licitada. Mentre que al Registre de la Propietat els temps poden ser curts, al Cadastre o a través d’altres mètodes com l’Ajuntament o l’arquitecte, pot portar des d’uns quants dies fins a diverses setmanes.

 

Els costos també varien segons l’entitat i el procés, generalment oscil·lant entre 10 i 200 euros. El Cadastre sol ser l’opció més econòmica, mentre que sol·licitar els plànols a través dun arquitecte o constructor pot ser més costós.

 

Si els plànols no estan disponibles, considera la possibilitat de contractar un professional per realitzar un aixecament de plànols, proporcionant un document actualitzat sobre l’estructura i la distribució de l’habitatge.

L’interès per l’energia renovable està en augment, i això es reflecteix en un nombre creixent de comunitats de propietaris que busquen instal·lar sistemes d’autoconsum renovable. La idea és permetre que els veïns comparteixin l’energia generada per reduir els costos, especialment els associats al consum elèctric. A IMMO-HECLA t’expliquem tot el que has de saber sobre la instal·lació de panells fotovoltaics a la teva comunitat.

 

La demanda creixent ha portat a una major oferta al mercat, amb una varietat cada vegada més gran de panells solars fotovoltaics disponibles. Això no obstant, la instal·lació d’aquests sistemes ha de considerar diversos factors abans de ser realitzada per un professional certificat.

 

Un dels aspectes crucials és la ubicació dels panells. Generalment, s’instal·len a la teulada o a la façana de l’edifici. Segons l’article 396 del Codi civil, aquests elements són considerats comuns, cosa que pot generar conflictes si alguns propietaris desitgen instal·lar els panells de manera individual sense el consentiment de la comunitat. Aquesta situació és clara als blocs d’habitatges, on la coberta és un element comú acceptat per tothom. No obstant això, en comunitats de xalets adossats, coneguts com a propietat horitzontal tombada, hi pot haver més dubtes. En aquests casos, encara que la coberta és generalment comuna, cal consultar el títol constitutiu o els estatuts per confirmar aquesta condició i obtenir el consentiment de la comunitat.

 

Per procedir amb la instal·lació, es requereix un acord a la junta de propietaris. La Llei de propietat horitzontal (LPH) especifica les condicions necessàries. Quan es tracta de sistemes privatius d’energies renovables, l’acord s’ha d’adoptar com a mínim un terç dels propietaris que representin un terç de les quotes de participació, segons l’article 17.1 de la LPH. Per a instal·lacions d’ús comunitari, es requereix la majoria simple dels propietaris i quotes, sempre que el cost anual no superi el valor de dotze mensualitats de despeses comunes (article 17.2).

 

En situacions on l’espai per a la instal·lació no és suficient, es pot considerar l’arrendament d’espai en un edifici confrontant. En aquest cas, l’acord ha de ser aprovat per almenys les tres cinquenes parts dels propietaris i les quotes (article 17.3). Si s’opta per compartir el sistema amb una comunitat veïna, cal unanimitat entre tots els propietaris involucrats per establir servituds recíproques.

 

Pel que fa a l’obligació de pagament, per a sistemes privatius, només hi han de contribuir els propietaris que van votar a favor de l’acord. Per a sistemes comuns, tots els propietaris estan obligats a pagar, fins i tot aquells que s’hi hagin oposat.