Mes: agosto 2024

Avaluar l’inquilí i tenir un contracte d’arrendament adequat són dos elements essencials per llogar una casa de manera segura. Un contracte ben elaborat i una anàlisi detallada del candidat protegeixen contra possibles problemes en el futur.

Quin és l’efecte de no prendre aquestes precaucions? Com es pot procedir amb un arrendatari que no paga i no té contracte escrit? T’ho expliquem a IMMO-HECLA

Primer, és crucial entendre que llogar una propietat només de paraula representa un gran risc. Sense un contracte escrit, les garanties es basen únicament en el que és verbal, la qual cosa és incert i pot canviar amb el temps.

El lloguer es considera vàlid per un any si no hi ha contracte d’arrendament per escrit, segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Després, l’inquilí té dret a pròrrogues anuals fins a completar un període màxim de cinc anys, sempre que hagi començat el lloguer després del 6 de juny del 2013.

Encara que no hi hagi un contracte escrit, hi ha un acord verbal. Si el llogater incompleix el pagament, es pot procedir amb el desnonament. El principal desafiament és demostrar l’existència del contracte en un judici. Les proves més comunes inclouen els registres de pagaments bancaris. Si els pagaments van ser en efectiu, altres proves com ara correus electrònics, factures de subministraments o testimonis poden ser necessàries.

Si no es pot demostrar la relació d’arrendament, l’arrendador ha d’interposar una demanda de desnonament per precari sense possibilitat d’exigir el pagament de rendes endarrerides.

En realitat, sí que és possible desallotjar un llogater sense contracte. El procés és semblant al d’un llogater amb contracte escrit, però si no es pot provar l’existència del contracte, caldrà recórrer al desnonament per precari. Els passos a seguir són:

1. Notificació a l’inquilí: Indica a l’inquilí, preferiblement per burofax, que ha d’abandonar la propietat, els motius pels quals ho ha de fer i el termini per fer-ho.

2. Via judicial: Si l’arrendatari no compleix, ha de presentar una demanda judicial amb totes les proves que puguin justificar el desnonament.

3. Data de llançament i notificació: Una notificació t’informarà sobre la data de llançament, en què recuperaràs la teva propietat.

El procés de desnonament per impagament a Espanya pot durar un mínim de sis mesos, tot i que sovint s’estén a uns 7-8 mesos, i en alguns casos més de 12 mesos. Per a llogaters sense contracte, el termini pot ser encara més llarg depenent de les proves disponibles.

Al competitiu mercat immobiliari, on hi ha innombrables propietats de lloguer i venda, destacar-se pot ser un desafiament. Un anunci ben elaborat pot ser la diferència i atraure potencials compradors o llogaters.

A IMMO-HECLA t’oferim algunes recomanacions per crear un anunci efectiu per a la teva propietat.

1. Imatges d’alta qualitat
La fotografia és crucial per captar l’atenció i la primera imatge que es mostra és la carta de presentació del teu habitatge. Trieu una fotografia atractiva que ressalti les millors característiques de la propietat. Les fotos han de ser d’alta resolució, ben il·luminades i fetes des d’angles que mostrin el millor de l’immoble sense exagerar la realitat. El més recomanable és contractar un fotògraf professional especialitzat en immobles per obtenir els millors resultats i evitar sorpreses durant les visites.

2. Descripció clara i completa
Una descripció ben elaborada és clau per atraure possibles interessats. Ha de ser clara i concisa, destacant les característiques úniques de la propietat com la seva ubicació, mida, nombre d’habitacions i banys, així com qualsevol millora recent. Esmenta també aspectes atractius com la proximitat a serveis, transport públic i àrees recreatives. L’honestedat és essencial per evitar desconfiança; presenta la informació de manera precisa per atraure els interessats adequats.

3. Preu adequat
El preu és un factor determinant a l’atracció d’interessats. Estableix un preu que sigui competitiu al mercat actual. Investiga els preus de propietats similars a la teva àrea i ajusta el teu en conseqüència. Un agent immobiliari et pot oferir assessorament per fixar un preu adequat i vendre més ràpidament.

4. Vídeo i tour virtual
Els vídeos i tours virtuals ofereixen una visió més completa de la propietat. Els anuncis amb vídeo tendeixen a destacar més. Pots contractar un professional per fer un vídeo o un tour 360º, la qual cosa permet als possibles compradors explorar la propietat des de qualsevol lloc.

5. Tècniques de Home staging
El home staging o posada en escena és una tècnica que prepara una casa per a la venda o lloguer. Millora l’aparença general de l’habitatge, fent-lo més atractiu per als compradors, com ara despersonalitzar espais, fer reparacions menors i millorar la disposició dels mobles. Un home staging eficaç pot accelerar la venda i reduir la negociació del preu.

6. Certificat energètic
Comptar amb un certificat energètic és obligatori i proporciona una estimació de la despesa energètica de l’habitatge. Aquest document pot ser un factor important per als interessats.

7. Resposta ràpida
La rapidesa en la comunicació és crucial. Respon a les consultes de manera oportuna i ofereix tota la informació addicional que es requereixi, atendre bé els compradors potencials pot incrementar les possibilitats de concretar la venda o el lloguer.

Seguint aquests consells, podràs crear un anunci atractiu que capturi l’interès de potencials compradors o llogaters, destacant les millors qualitats de la teva propietat en un mercat saturat.

El butlletí elèctric, o Certificat d’instal·lació elèctrica (CIE), és un document essencial que certifica que la instal·lació elèctrica d’un immoble compleix la normativa vigent. Aquest certificat és imprescindible per obtenir el subministrament elèctric en qualsevol propietat, ja sigui nova o de segona mà, i assegura la seguretat de la instal·lació. A IMMO-HECLA t’expliquem què inclou el CIE.

 

El butlletí elèctric és un document que valida que una instal·lació elèctrica compleix les normes de seguretat i funcionalitat. Inclou detalls sobre la potència instal·lada, la màxima potència suportada i un esquema de la instal·lació.

 

Cal presentar el butlletí elèctric en les situacions següents:

1. Alta de subministrament elèctric a obra nova: s’ha d’obtenir per poder iniciar el subministrament elèctric.
2. Modificació de potència: si es vol augmentar la potència de la instal·lació, el butlletí ha de certificar que pot suportar el nou nivell.
3. Modificació tècnica: quan es canviï el tipus d’instal·lació (per exemple, de monofàsica a trifàsica) o hi hagi un canvi significatiu en l’ús de l’immoble.
4. Actualització: si el butlletí té més de 20 anys, cal renovar-lo per confirmar que la instal·lació continua complint amb la normativa.

 

Per obtenir el butlletí elèctric, un tècnic instal·lador autoritzat (electricista o empresa) ha de revisar la instal·lació i emetre el certificat, que després ha de ser presentat davant de l’organisme competent d’energia a la comunitat autònoma. Aquest organisme validarà el document i l’enviarà al sol·licitant perquè el presenti a la comercialitzadora d’electricitat.

 

Generalment, el propietari de l’immoble és qui ha de gestionar l’obtenció del butlletí elèctric. Tot i això, en el cas d’arrendaments comercials, l’inquilí pot ser responsable d’obtenir-lo si és necessari per a la seva activitat.

 

El cost del butlletí elèctric varia entre 70 i 300 euros, depenent de la complexitat de la instal·lació i les tarifes del professional. El procés pot demorar des d’uns dies fins a diverses setmanes, considerant el temps de revisió i aprovació per part de les autoritats competents i la distribuïdora d’electricitat.

 

La manera més senzilla és sol·licitar el document al propietari o verificar amb la companyia elèctrica que subministra la llum. En cas de pèrdua, se’n pot sol·licitar una còpia a la indústria de la comunitat autònoma o a la companyia elèctrica.

 

 

A Espanya, l’okupació, igual que els llogaters morosos, s’ha convertit en un gran problema per als propietaris d’habitatges. Aquest fenomen afecta tant grans propietaris com a particulars que han adquirit una casa amb esforç. Els okupes, que justifiquen els seus actes com una forma de rebel·lia o lluita contra el sistema, es beneficien d’una llacuna legal que els permet viure gratuïtament en propietats alienes, mentre els propietaris s’enfronten a dificultats per recuperar els béns.

A IMMO-HECLA t’oferim un manual antiokupació per assegurar la teva propietat a l’estiu.

El Manual d’okupació ofereix una guia sobre com evitar ser víctima d’aquests ocupants il·legals. Entre les recomanacions principals es troben: ocultar informació sobre la disponibilitat de la teva propietat en anuncis públics, utilitzar càmeres de seguretat i sistemes d’alarma per dissuadir els okupes, i assegurar que els panys i els accessos siguin robustos per complicar-ne l’entrada.

Els okupes solen utilitzar mètodes avançats per prendre possessió d’un habitatge, com ara el sorteig de panys i la instal·lació de bloquejos interns per endarrerir la intervenció policial. Per evitar el seu desallotjament immediat, sovint introdueixen més persones a l’habitatge, incloent nens i mascotes, i asseguren les pertinences per evitar acusacions de robatori.

A més, els okupes tendeixen a causar danys menors perquè siguin considerats faltes i no delictes, i sovint deixen pertinences personals a la casa per consolidar la seva presència. Per prevenir l’okupació és crucial mantenir la propietat vigilada i deixar objectes personals en cas de tenir una segona residència.

En l’àmbit legal, si un okupa roman a l’habitatge més de 48 hores, cal una ordre judicial per procedir amb el desallotjament, cosa que es pot allargar durant anys. La millor estratègia per gestionar aquestes situacions és contractar un advocat especialitzat en dret immobiliari i actuar immediatament després de detectar l’okupació.

En adquirir un habitatge, és imprescindible estar atent a possibles vicis ocults o defectes greus que poden no ser evidents durant les visites. Aquests defectes, que no sempre són fàcils de detectar, poden causar sorpreses desagradables després de la compra. A IMMO-HECLA us expliquem com protegir-vos d’aquesta situació en comprar una casa nova.

 

Entre els tipus comuns de vicis ocults es troben problemes relacionats amb la humitat (com goteres i filtracions), defectes a la fonamentació (esquerdes o fissures), acabats defectuosos, deficiències en l’aïllament tèrmic-acústic i fallades en el sistema elèctric. Aquests problemes solen existir abans de la compravenda i poden ser seriosos, però no són sempre visibles a simple vista.

 

Per evitar problemes, és recomanable que el comprador faci una inspecció exhaustiva de l’habitatge. Aquesta inspecció ha d’incloure una revisió detallada de parets, sostres, terres, finestres i portes. És útil fer diverses visites, preferiblement amb un arquitecte o expert en la matèria, per identificar possibles defectes.

 

Les instal·lacions elèctriques i de fontaneria també s’han de comprovar minuciosament, i verificar que l’electricitat funcioni correctament i que les aixetes i altres elements de fontaneria estiguin en bon estat. A més, les humitats han de ser identificades i el seu origen determinat, ja que poden ser ocultes o difícils de detectar.

 

Les portes i finestres han de ser revisades per assegurar que obrin i tanquin adequadament. També és important sol·licitar al venedor un historial de manteniment i reparacions per conèixer possibles problemes anteriors.

 

D’acord amb l’article 1484 del Codi civil, el venedor és responsable dels defectes ocults que facin l’habitatge inapropiat per utilitzar-los o que en disminueixin el valor. Si el comprador detecta aquests defectes després de la compra, pot exigir al venedor que respongui. Segons l’article 1846, el comprador té dues opcions: l’acció redhibitòria (rescindir el contracte i rebre una compensació) o l’acció ‘quanti minoris’ (reduir el preu de l’immoble). Això no obstant, és fonamental presentar aquestes reclamacions dins dels sis mesos següents a la detecció del defecte.