Mes: julio 2024

Durant els primers set mesos de l’any anterior, es van registrar 123.318 habitatges heretats, un augment del 3,3% respecte del mateix període de l’any anterior. Això representa un increment en el pes d’aquestes transmissions dins del mercat immobiliari i arriba al 20,38% del total, segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística. Tot i això, vendre un habitatge heretat no sempre és fàcil, especialment quan hi ha múltiples propietaris.

 

A IMMO-HECLA et presentem algunes claus a tenir en compte en aquest procés.

 

Valoració professional

El primer pas crucial és obtenir una valoració professional de la propietat, un pas fonamental per establir un preu realista i competitiu i que facilita l’increment de compradors potencials.

 

Documentació requerida

Abans de fer la venda, és essencial reunir tota la documentació relacionada amb l’herència. Els documents necessaris inclouen:

• Certificat de defunció com a prova oficial de la mort.
• Certificat d’últimes voluntats, que confirma si la víctima va deixar un testament i davant quin notari.
• Còpia del testament, que es fa servir per a tràmits legals i s’obté del notari que apareix al certificat d’últimes voluntats.

Comunicació entre hereus

Si hi ha diversos hereus, és vital mantenir una comunicació clara i oberta per prendre decisions conjuntes i evitar conflictes. Es recomana que un dels hereus actuï com a portaveu per gestionar les comunicacions.

 

Impostos i tràmits

Els hereus han d’acceptar l’herència oficialment abans de poder vendre l’immoble. Els impostos a pagar inclouen:

• Impost sobre successions i donacions: l’import de les quals depèn de cada comunitat autònoma.
• Plusvàlua municipal: grava l’augment de valor dels terrenys urbans.

 

A més, cal inscriure l’habitatge al Registre de la Propietat després de liquidar els impostos corresponents per assegurar una transferència legal i segura de l’immoble.

 

Termini per a la venda

No hi ha un termini legal específic per vendre un habitatge heretat, però és recomanable fer-ho dins del primer any. Si no ho feu, es podria haver de pagar novament l’impost de plusvàlua.

 

Conflictes entre hereus

Si un dels hereus no vol vendre, pot ser necessari recórrer a la divisió judicial de béns, que podria portar a una subhasta pública. Tot i que no és l’opció preferida per tothom, pot ser una solució si no hi ha acord entre els hereus.

 

Venda de part de la propietat

És possible vendre la part corresponent a un hereu, ja sigui a un tercer o a una empresa especialitzada, encara que això pot resultar en un preu inferior al de mercat.

 

Habitatge amb hipoteca

Si l’habitatge heretat té una hipoteca, cal verificar si els diners obtinguts de la venda poden cobrir el deute. En cas contrari, cal cercar finançament addicional o acceptar l’herència “a benefici d’inventari”, limitant la responsabilitat al valor positiu de l’herència.

 

Els Certificats d’Estalvi Energètic (CAE) són una bona eina per promoure l’eficiència energètica i l’estalvi a Espanya. Com a països europeus, aquest sistema permet a comunitats, empreses i altres actors obtenir beneficis econòmics en invertir en projectes d’eficiència energètica.

 

A IMMO-HECLA et parlem sobre normatives i regulacions dels CIE.

 

Un CAE és un document electrònic que certifica l’estalvi d’1 kWh d’energia final aconseguit mitjançant una actuació d’eficiència energètica. Per exemple, si estalvieu 500 kWh anuals, obteniu 500 CAE. Aquests certificats permeten monetitzar els estalvis energètics recuperant part de la inversió realitzada en millores d’eficiència.

 

Regulats pel Reial Decret 36/2023, els CAE cobreixen una varietat de mesures d’estalvi, com ara millores en climatització, il·luminació i sistemes de gestió energètica. Les intervencions específiques inclouen la rehabilitació tèrmica d’edificis, la instal·lació de sistemes d’energia solar i la substitució d’equips per versions d’alta eficiència, entre d’altres.

 

Per accedir als CAE, els han de sol·licitar els subjectes obligats del Sistema Nacional d’Obligacions d’Eficiència Energètica (SNOEE), que tenen un compromís d’estalvi energètic d’almenys 50 MWh. Aquest sistema permet a aquests subjectes complir les obligacions d’estalvi, reduint o eliminant la necessitat de contribucions al Fons Nacional d’Eficiència Energètica (FNEE).

 

El procés per obtenir un CAE implica presentar un expedient amb detalls de l’actuació d’eficiència i els estalvis aconseguits a un verificador. Si la verificació és positiva, s’emet un dictamen favorable i se n’expedeix el CAE corresponent.

 

Cada CAE representa un estalvi de 1 kWh. Els subjectes obligats poden complir la seva quota d’estalvi parcialment mitjançant CAE, havent de satisfer almenys un 35% de la seva quota mitjançant aportacions econòmiques al FNEE.

 

Les comunitats de propietaris i altres clients finals poden beneficiar-se dels CAE en fer millores energètiques. A través d’Empreses de Serveis Energètics (ESE), aquests clients poden certificar els estalvis i vendre’ls a subjectes obligats, recuperant part de la inversió en eficiència energètica.

Obtenir els plànols d’un habitatge és fonamental per conèixer-ne la distribució i les dimensions, especialment si planeges fer reformes, comprar o vendre la propietat. A IMMO-HECLA et mostrem com aconseguir-los i els factors a considerar.

 

Primer, els plànols d’una casa es poden sol·licitar de diverses maneres. En propietats en règim de propietat horitzontal, com ara els edificis d’apartaments, és útil consultar la comunitat de propietaris, ja que els administradors poden tenir accés a aquesta informació i, de vegades, proporcionar-la sense cost. Una altra opció és contactar amb l’arquitecte que va dissenyar la casa o l’empresa constructora responsable de la seva edificació, especialment si l’immoble és relativament recent.

 

També podeu acudir al Col·legi d’Arquitectes corresponent. Aquestes escoles solen tenir arxius de plànols, tot i que l’accés i les polítiques varien entre institucions. Una altra alternativa és l’Ajuntament del municipi on es troba l’habitatge on generalment pots sol·licitar els plànols a canvi d’una taxa administrativa. A més, el Cadastre ofereix una eina online que permet consultar plànols mitjançant la referència cadastral de l’immoble.

 

El Registre de la Propietat és una altra font potencial per als plànols, encara que aquest no sempre en té disponibles. Podeu sol·licitar la informació a través del portal web del Col·legi de Registradors o en persona, amb una identificació adequada i especificant el motiu de la sol·licitud.

 

El temps d’obtenció dels plànols varia segons el mètode i l’entitat sol·licitada. Mentre que al Registre de la Propietat els temps poden ser curts, al Cadastre o a través d’altres mètodes com l’Ajuntament o l’arquitecte, pot portar des d’uns quants dies fins a diverses setmanes.

 

Els costos també varien segons l’entitat i el procés, generalment oscil·lant entre 10 i 200 euros. El Cadastre sol ser l’opció més econòmica, mentre que sol·licitar els plànols a través dun arquitecte o constructor pot ser més costós.

 

Si els plànols no estan disponibles, considera la possibilitat de contractar un professional per realitzar un aixecament de plànols, proporcionant un document actualitzat sobre l’estructura i la distribució de l’habitatge.

L’interès per l’energia renovable està en augment, i això es reflecteix en un nombre creixent de comunitats de propietaris que busquen instal·lar sistemes d’autoconsum renovable. La idea és permetre que els veïns comparteixin l’energia generada per reduir els costos, especialment els associats al consum elèctric. A IMMO-HECLA t’expliquem tot el que has de saber sobre la instal·lació de panells fotovoltaics a la teva comunitat.

 

La demanda creixent ha portat a una major oferta al mercat, amb una varietat cada vegada més gran de panells solars fotovoltaics disponibles. Això no obstant, la instal·lació d’aquests sistemes ha de considerar diversos factors abans de ser realitzada per un professional certificat.

 

Un dels aspectes crucials és la ubicació dels panells. Generalment, s’instal·len a la teulada o a la façana de l’edifici. Segons l’article 396 del Codi civil, aquests elements són considerats comuns, cosa que pot generar conflictes si alguns propietaris desitgen instal·lar els panells de manera individual sense el consentiment de la comunitat. Aquesta situació és clara als blocs d’habitatges, on la coberta és un element comú acceptat per tothom. No obstant això, en comunitats de xalets adossats, coneguts com a propietat horitzontal tombada, hi pot haver més dubtes. En aquests casos, encara que la coberta és generalment comuna, cal consultar el títol constitutiu o els estatuts per confirmar aquesta condició i obtenir el consentiment de la comunitat.

 

Per procedir amb la instal·lació, es requereix un acord a la junta de propietaris. La Llei de propietat horitzontal (LPH) especifica les condicions necessàries. Quan es tracta de sistemes privatius d’energies renovables, l’acord s’ha d’adoptar com a mínim un terç dels propietaris que representin un terç de les quotes de participació, segons l’article 17.1 de la LPH. Per a instal·lacions d’ús comunitari, es requereix la majoria simple dels propietaris i quotes, sempre que el cost anual no superi el valor de dotze mensualitats de despeses comunes (article 17.2).

 

En situacions on l’espai per a la instal·lació no és suficient, es pot considerar l’arrendament d’espai en un edifici confrontant. En aquest cas, l’acord ha de ser aprovat per almenys les tres cinquenes parts dels propietaris i les quotes (article 17.3). Si s’opta per compartir el sistema amb una comunitat veïna, cal unanimitat entre tots els propietaris involucrats per establir servituds recíproques.

 

Pel que fa a l’obligació de pagament, per a sistemes privatius, només hi han de contribuir els propietaris que van votar a favor de l’acord. Per a sistemes comuns, tots els propietaris estan obligats a pagar, fins i tot aquells que s’hi hagin oposat.

 

Per garantir l’èxit en un contracte de lloguer, és essencial fer un estudi de solvència dels potencials inquilins. Aquesta anàlisi no només protegeix el propietari financerament, sinó que també assegura una experiència de lloguer sense problemes per a les dues parts. L’estudi de solvència avalua diversos criteris financers i de comportament per determinar si el candidat és adequat.

 

A IMMO-HECLA et guiem pas a pas per llogar sense riscos.

 

Què és un estudi de solvència?

Un estudi de solvència implica analitzar les finances del futur llogater per verificar si pot complir amb el pagament del lloguer i les despeses associades. L’objectiu és confirmar que el lloguer no suposi més d’un percentatge excessiu dels ingressos i que l’inquilí pugui afrontar despeses imprevistes sense dificultats.

 

Com es pot verificar la solvència d’un llogater?

La verificació de solvència es realitza revisant els ingressos i les despeses del candidat. Idealment, després de pagar el lloguer, l’inquilí hauria de conservar almenys el 60% del salari. També és crucial avaluar els deutes o préstecs, ja que aquests poden afectar la quantitat de diners disponibles després del pagament del lloguer.

 

Avantatges de l’estudi de solvència

Realitzar un estudi de solvència ofereix múltiples beneficis:

• Menor risc d’impagament: conèixer les finances del candidat ajuda a identificar aquells amb menys seguretat econòmica i reduir el risc d’impagament.
• Tranquil·litat: avaluar la situació econòmica passada i present del llogater proporciona una millor idea de la seva capacitat per complir el contracte.
• Estalvi de temps: filtrar els candidats segons la solvència evita visites innecessàries a l’immoble.

 

Estudi de solvència online

Hi ha certificats en línia que permeten realitzar una anàlisi de solvència de manera ràpida i en línia, proporcionant resultats en menys d’un dia laborable. Es pot sol·licitar aquest certificat com a requisit per llogar l’habitatge, cosa que facilita la selecció entre els interessats.

 

Quant costa un certificat de solvència?

El preu del certificat de solvència varia segons l’agència encarregada d’emetre’l.

El sector immobiliari sovint presenta termes que, encara que familiars, poden resultar desconeguts per a molts. És crucial comprendre la distinció entre terreny urbà, urbanitzable i no urbanitzable en construir o comprar un habitatge. A IMMO-HECLA us oferim una anàlisi d’aquests conceptes.

Un terreny urbà, també conegut com a sòl edificable, és aquell designat en la planificació urbana d’una localitat amb els permisos necessaris per a la construcció. Sol comptar amb infraestructures urbanes com a accés a aigua, sanejament i electricitat, sent el tipus de sòl més costós a causa de la seva capacitat constructiva.

D’altra banda, el sòl urbanitzable fa referència a àrees encara no urbanitzades però amb potencial per a desenvolupament futur. Encara que actualment no tenen infraestructures, estan obertes a ser urbanitzades per absorbir el creixement urbà, podent ser estratègiques per la seva ubicació.

El terreny no urbanitzable, com el seu nom indica, és fora de les zones urbanes i urbanitzables. Aquest tipus de sòl, protegit pel valor natural, agrícola o forestal, no permet la construcció d’edificacions, excepte algunes estructures auxiliars permeses per la normativa.

La diferència principal entre terreny urbà i urbanitzable rau en la seva capacitat per a la construcció immediata. Mentre que l’urbà ja està llest per edificar, l’urbanitzable requereix ser primer urbanitzat. El sòl urbà no consolidat necessita operacions addicionals per completar la urbanització, mentre que el consolidat està llest per construir-hi directament.

Per col·locar una casa prefabricada, cal que el terreny sigui urbà, amb tots els permisos i les característiques requerits per a l’edificació. En general, no és possible instal·lar una casa prefabricada en un terreny no urbanitzable, encara que hi ha excepcions que depenen de la normativa de cada regió.

Comprendre aquestes diferències és fonamental a l’hora de prendre decisions relacionades amb la construcció, compra o instal·lació d’un habitatge prefabricat, permetent una elecció d’acord amb les necessitats i les regulacions locals.

El Flex Living, un subsector en creixement ràpid a Espanya, reuneix solucions habitacionals temporals sota el concepte de flexibilitat i serveis professionals. A IMMO-HECLA t’expliquem per què és tan popular aquest concepte.

 

Impulsat per una creixent demanda, el seu potencial es reflecteix en un augment significatiu en el nombre de llits, passant de 2,000 al voltant de 8,000 des del 2020, amb projeccions d’haver arribat a gairebé 10,000 llits el 2023 i duplicar-se fins a 20,000 per al 2025, principalment concentrades Madrid i Barcelona, ​​però amb presència a altres ciutats com València, Màlaga i Biscaia.

 

Els experts assenyalen que el Flex Living respon a les necessitats d’una població jove a la recerca de flexibilitat per estils de vida nòmades i canvis en el desenvolupament professional. Els diferents models de Flex Living, com ara coliving, cohousing, multiliving, residències d’estudiants i sènior living, sorgeixen per satisfer aquestes demandes i han captat l’interès d’inversors.

 

Segons els estudis, s’espera que el Flex Living representi el 57% dels llits totals a nivell global en els propers anys, i Espanya és un mercat rellevant en aquest aspecte. L’ocupació mitjana d’aquests actius és alta i arriba al 94%, amb tarifes mitjanes mensuals de 922 € a Madrid i 967 € a Barcelona, ​​i amb contractes que solen tenir una durada de 6 a 9 mesos.

 

El Flex Living s’adapta als canvis en les maneres de vida, oferint allotjament com un servei flexible i accessible, centrat en la comunitat i en la satisfacció personal.

Entre els avantatges del Flex Living per a llogaters, s’inclou la flexibilitat en la durada de l’estada, la inclusió de serveis com la neteja i el wifi, l’oportunitat de formar part d’una comunitat afí i un preu competitiu en comparació amb el lloguer tradicional o hotels.

 

Tot i això, persisteixen dubtes quant a la seva regulació i el seu impacte en la rendibilitat dels inversors. Tot i això, el Flex Living continua guanyant terreny al mercat immobiliari espanyol, impulsat per una demanda creixent d’habitatges adaptables i versàtils, prometent un creixement sostingut en el futur.

 

Els ecobarris, també coneguts com a barris ecològics, han emergit com a models de desenvolupament urbà sostenible, abordant no només les preocupacions mediambientals, sinó també els aspectes econòmics i socials de la vida urbana. Aquests espais urbans representen una visió del futur, on la sostenibilitat abasta tots els aspectes de la vida. En essència, els ecobarris són comunitats urbanes dissenyades per millorar el medi ambient, fomentar la cohesió social i promoure activitats econòmiques sostenibles.

A IMMO – HECLA et descobrim quins són els principis dels barris ecològics.

El concepte d’ecobarris implica crear zones residencials i comercials que incorporen pràctiques de construcció ecològica i promouen estils de vida de baix impacte. Aquests barris se centren en tres objectius principals: construir edificis sostenibles, fomentar la interacció social i promoure activitats econòmiques que respectin el medi ambient.

La construcció d´ecobarris es basa en l´ús de materials renovables o reciclats, sistemes d´energia renovable i solucions per a la conservació de l´aigua. Es prioritza la creació d’espais verds i es promou la mobilitat sostenible dins del barri. A més, es planifiquen àrees de trobada i s’hi integren serveis educatius i sanitaris de qualitat.

En termes socials, els ecobarris busquen crear comunitats cohesionades, amb una àmplia gamma de serveis i oportunitats per als residents, que inclou des d’espais de trobada fins a serveis de suport com a escoles bressol i associacions locals.

Econòmicament, els ecobarris promouen el desenvolupament d’una economia local florent, amb un enfocament a l’ocupació local i l’economia circular. Es fomenta l’ús de residents locals i s’incentiva la producció i el consum de productes locals, reduint així la petjada ambiental dels desplaçaments i promovent la reutilització de materials i la reducció de residus.

Els ecobarris representen un enfocament holístic cap al desenvolupament urbà, que integra la sostenibilitat ambiental, social i econòmica. Aquests models de vida urbana busquen crear comunitats més saludables, pròsperes i respectuoses amb el medi ambient, amb l’objectiu de minimitzar l’impacte negatiu a l’entorn i fomentar una manera de vida més sustentable per a les properes generacions.